LDFG2019001

 

罗定市人民政府办公室文

 

罗府办〔20192

    

 

罗定市人民政府办公室关于印发罗定市不动产统一登记有关问题的处理意见的通知

 

各镇人民政府、街道办事处,罗平农场,市政府各部门、各直属机构:

《关于罗定市不动产统一登记有关问题的处理意见》已经市十六届人民政府第41次常务会议研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径与市不动产登记局联系。


 

                        罗定市人民政府办公室

                               2019226

 

 

 

 

 

 

关于罗定市不动产统一登记

有关问题的处理意见

 

根据广东省自然资源厅20181130日印发《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》精神,为进一步规范我市不动产统一登记工作,解决不动产登记的遗留问题,保护不动产权利人的合法权益,按照依法依规、尊重历史、便民利民的原则,结合我市的实际情况,现就我市不动产登记工作中遇到的问题提出以下处理意见:

一、关于建在原罗定市房地产管理局土地上的房屋办理不动产登记证,其房产宗地涉及国有划拨土地转让补交土地出让金问题

原罗定市房地产管理局(以下简称原市房管局)在管的土地,因历史原因,上盖的房屋属私人所有,并取得了房产证,所占用的土地为国有划拨用地,纳入公产地管理,导致房地主体不一致。

    根据每一宗在原市房管局土地上盖房屋的总建筑面积,由市不动产登记局负责核算每平方米建筑面积应分摊划拨土地面积,计算出每一户房屋应办证面积分摊的划拨土地面积。如其自愿办理不动产登记证时,由市国土资源局按划拨用地宗地所在位置及级别的基准地价收取土地出让金,签订土地出让合同。按《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》办理相关的不动产登记。

二、关于原罗定市房地产管理局与企业合作开发的商品房办理不动产登记证问题

原市房管局在管三保持(保持产权、面积、租金)的房屋和原市房管局在管的公产房部分已成为危旧房,原市房管局为了排危和配合我市的旧城改造,经市政府同意,通过公开招投标与中标开发企业合作将公房拆除后建成商品房,原市房管局取得合同约定的面积,余下商品房面积确权给中标开发企业对外公开销售,但保持土地权属不变,即土地权属属于原市房管局,导致房地产权利不一致。这类房屋按以下方式办理不动产登记证:

(一)按照尊重历史尊重事实的原则,若该合作开发的土地性质为出让土地时,不再履行报批程序,不再签订土地转让合同,无须补办土地转让手续,依法公告并注销原国有土地使用证,重新核发房地主体一致的不动产权证,新核发的土地不动产权证书为共用宗地。土地出让年限按档案记载房屋建成时间起计,住宅为70年,商业为40年。

(二)若该合作开发的土地性质为划拨土地时,由市不动产登记局测算该土地上盖房屋的总建筑面积,计算出每一户房屋办证面积应分摊的划拨土地面积。如其自愿办理不动产登记证时,由市国土资源局按该划拨用地宗地所在区域及相同地类的基准地价收取土地出让金,签订土地出让合同后,不再履行报批程序,无须补办土地转让手续,依法公告并注销原国有土地使用证(原国有土地使用证在全部房屋未办理完不动产登记证时,注记已办理面积),重新核发房地主体一致的不动产权证,新核发的土地不动产权证书为共用宗地。土地出让年限按档案记载房屋建成时间起计,住宅为70年,商业为40年。

三、关于房改房转移登记、抵押登记办理不动产登记证问题

2000年以前,单位房是我市干部职工解决居住问题的主要途径,在八十、九十年代初,许多单位没有办理土地使用证就进行建房,房屋分配并登记到干部职工名下,也没有处理好土地问题。2000年后部分房改房上市,根据市房改房上市政策,房改办按房改标准面积评估的1%计算土地出让金,产权人将金额存入单位基金户后,房管部门办理房屋所有权转移登记,房产证不记载土地情况。

根据《房屋登记办法》第八条规定,办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定,房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。不再办理土地出让手续,其已按房改标准面积评估的1%计算土地出让金,视同其已缴交土地出让金。按该栋房屋的首次登记的时间起计,统一记载住宅用地70年期限,按房屋建基面积记载共用宗地,办理不动产权证。

四、关于购买商品房,集资房等房产,无土地使用证或土地性质是划拨用地的房产办理不动产登记证问题

这类房屋办理不动产登记时,由市不动产登记局测算该土地上盖房屋的总建筑面积,计算出每一户房屋办证面积应分摊的划拨土地面积。如其自愿办理不动产登记证时,由市国土资源局按该划拨用地宗地所在区域及相同地类的基准地价收取土地出让金,签订土地出让合同后,不再履行报批程序,无须补办土地转让手续,依法公告并注销原国有土地使用证(原国有土地使用证在全部房屋未办理完不动产登记证时,注记已办理面积),重新核发房地主体一致的不动产权证,新核发的土地不动产权证书为共用宗地。土地出让年限按档案记载房屋建成时间起计,住宅为70年,商业为40年。

五、已办土地使用证、房屋所有权证(房地产权证)的自建房,因房屋建基面积超出宗地红线而不能通过权籍系统办理不动产登记证问题       

这类房屋需核对其报批面积和实际建筑基底面积的差额,实建基底面积超出报批面积5㎡以内(含5㎡)的,不再办理土地报批手续,不再签订土地出让合同,无需补交土地出让金,直接以实建基底面积办理不动产登记。超出报批面积5㎡以上(不含5㎡)的,由市国土资源局作出行政处罚后,申请人持缴款凭证、处罚决定书并按规定交清相关税费,不再办理土地报批手续,不再签订土地出让合同,直接办理不动产权证。

六、关于我市已建成无工程竣工验收的私人建筑办理不动产登记问题

由于历史原因,我市部分私人建筑土地来源合法、产权主体清晰,建成后通过了规划验收,但因部分群众对相关政策不熟悉,以及职能部门间协调和管理等问题,该部分房屋建设时没申领建设工程施工许可证、无工程竣工验收,因此无法满足办理不动产登记的条件。该种情形按以下方式办理不动产登记证:

(一)为尊重事实,将处理时间界定为本通知发布前取得建设工程规划许可证(含各镇街核发的准建证)并已建成的私人建筑按以下办法处理。如该建设用地在上述界定时间内已取得建设工程规划许可证(含各镇街核发的准建证)后发生了转让行为,该建设用地的新业主在办理相关建设工程建设工程规划许可证转让手续时,以该建设用地第一次取得建设工程规划许可证(含各镇街核发的准建证)的时间为准

1.建筑面积300平方米(含本数)以下的私人建筑,业主提供由有资质的房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定报告》,可申请办理不动产登记。

2.建筑面积300平方米(不含本数)以上的私人建筑,经建设行政主管部门对其无施工许可证擅自施工、未组织竣工验收擅自交付使用的房屋,经依法依规处理后,办理不动产登记证:

1)未取得施工许可证擅自施工的行为,由市建设行政主管部门按该建筑物工程总造价的1%处以罚款(步梯楼每平方米建筑面积工程造价按600元计算,电梯楼每平方米建筑面积工程造价按1200元计算)。

2)未组织竣工验收擅自交付使用的房屋,由市建设行政主管部门按该建筑物工程总造价的2%处以罚款(步梯楼每平方米建筑面积工程造价按600元计算,电梯楼每平方米建筑面积工程造价按1200元计算)。    

3)经市建设行政主管部门对其违法行为行政处罚后,由业主按规定委托已进驻云浮备案的检测鉴定机构进行检测鉴定,各受委托检测机构应根据《广东省建设工程质量管理条例》、《民用建筑可靠性鉴定标准(GB50292-2015)》和广东省建设工程质量安全监督检测总站《建筑工程质量鉴定文书编制规定》的要求进行检测鉴定并出具《建筑物结构实体检测鉴定报告》,满足安全使用要求,可申请办理不动产登记。

(二)于本通知发布后取得建设工程规划许可证(含乡镇街核发的准建证)的私人建筑报建问题及办理不动产登记的处理办法。

1.建筑面积300平方米(含本数)以下的私人建筑,业主提供由有资质的房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定报告》,可申请办理不动产登记。

2.私人建筑面积在300平方米以上的建设项目,必须取得建设行政主管部门出具的房屋竣工备案表或相关竣工验收认可文件,方可办理不动产登记。

七、拆迁安置用地的办理不动产登记证问题

近几年,我市因高速公路、市政工程拆迁等需要,安置用地未办理土地证的情况较为突出。主要存在:一是拆迁的房屋没有土地使用证或用地批准书 (没有权属来源证明)的;二是拆迁协议及拆迁函与安置的权利人不相符。

凭拆迁协议书、拆迁函、拆迁协议书的内容办理不动产权证。

八、对不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理和建设管理等违法行为,市国土资源、城乡规划、城乡建设、不动产登记等行政主管部门应按照相关规定依法依规予以处理。

九、本处理意见自发布之日起施行,有效期三年。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

公开方式:主动公开

 

 

抄送:市委各部委办,市人大办,市政协办,市纪委办,市人武部,市法院,市检察院,上级驻罗定单位,各人民团体,各新闻单位。

罗定市人民政府办公室           2019226日印发